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房貸將呈三大趨勢 降增速漲利率保剛需

2018-03-12 來源:引力波
 央行3月9日在十三屆全國人大一次會議新聞中心舉行的記者會上有許多爆點,比如個人住房貸款問題。我們從央行官員的介紹中可以看出未來房貸的三大趨勢:一是增速在降,且會繼續下降;二是利率在漲,且還有空間;三是剛需會保,尤其是會滿足新市民的合理需求。
第一個趨勢是房貸增速會降。
房貸自2015年5月份以來持續回升,加快了房地產市場的去庫存進程。但房貸的迅速增長也產生了一些副作用,比如推升房價、違規資金進入樓市等。在構建房地產調控長效機制的要求下,監管部門從2016年開始規范房貸(2017年的調控力度則是明顯加大),包括信貸政策的微調、清理違規資金等。
進入2017年之后,房貸增速開始出現變化。央行新近發布的《2017年第四季度中國貨幣政策執行報告》顯示,2017年末,個人住房貸款余額為21.9萬億元,同比增長22.2%,增速較上年末低14.5個百分點。
今年1月份,房貸同比增長21.4%,人民幣各項貸款整體貸款增長13.2%,房貸比整體貸款的增長多了將近10個百分點。央行副行長潘功勝表示,雖然2017年和今年的1月份房貸的增長有所減少,但是它仍然增長快速,可以滿足市場的合理需要。
筆者認為,未來房貸在滿足市場合理需求的同時,增速仍有進一步下調的空間。這個空間就蘊含在對投機投資性購房、違規進入樓市的資金的清理之中。
第二個趨勢是房貸利率會漲。
統計數據顯示,2月份全國首套房貸款平均利率為5.46%,相當于基準利率1.114倍,環比上升0.55%;同比上升22.15%。當月,在全國35個城市533家銀行中,有53家銀行首套房貸款利率上升,占比9.94%,34家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業務。
“從稍微長一點的周期來看,房貸仍然處于比較低的水平。”潘功勝認為,商業銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價,對住房貸款利率自主進行定價,擴大利率的浮動區間,總體上符合利率市場化的要求和趨勢。
從官方表態、房貸數據以及房地產調控的需求來看,未來商業銀行會繼續調整房貸利率與風險的匹配度,而在這個過程中,房貸利率的上漲就將成為它們的必然選擇。
第三個趨勢是剛需的房貸會得到滿足。
住建部確定的今年樓市調控政策非常清晰,即針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。同時,去庫存任務再深入,步入縣域去庫存的新階段。
央行也表態稱,會督促商業銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策,對住房貸款執行差別化的定價,積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。
筆者認為,房地產調控長效機制去年已經在房住不炒、租購并舉等方面開始快速落地,預計今年會有更多制度性的政策發布。比如針對首套剛需、改善需求、新市民的需求,商業銀行會在房貸結構上給予傾斜,房貸利率也會有所優惠。
總之,繼2017年各地樓市調控百花齊放之后,今年的房地產調控仍將是看點多多。
 
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