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“數說”北京樓市上半場:調控目標不動搖力度不放松

2018-07-06 來源:引力波
 經歷過2015年及2016年的瘋狂、2017年的慘淡后,北京樓市在2018年的“前半場”喜憂參半。雖然新房、土地、房企銷售等各項指標仍處于較低水平,但是作為北京樓市風向標的二手房市場,觸底反彈,交易量連續四個月超過萬套,讓寒冷多時的北京房地產市場多了些暖色。
“查漏補缺”遏炒房
2018年,仍是一個調控大年,從全國范圍來說,目前已經累計出臺190余次調控,刷新歷史紀錄。縱觀北京,房地產調控政策不僅沒有絲毫松懈,還時常小幅加碼,目前共計發布調控政策30余次。
上半年,在“限購、限貸、限價、限購、限商”的基礎上,北京房地產嚴控依舊,新房隱形限價“紅線”并未放松,房貸利率繼續攀升,首套房貸率普遍上浮10%。不過分析上半年北京出臺的具體調控措施,主要體現在加強市場監管、查漏補缺,打擊違法違規行為等。
年初,北京市住建委聯合北京銀監部門開展了專項執法,嚴查房地產經紀機構、金融機構等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規行為。4、5月份,北京市區兩級住建部門聯合執法、連續曝光違法違規房地產中介機構,其中,嚴厲打擊隨意違約、隔斷群租的行為。
為了遏制“學區房”炒作現象,維護房地產市場健康平穩,北京西城區房管局對轄區內的所有房地產中介機構提出要求,嚴禁以“學區房”為賣點發布房源信息,不得以“學區”概念炒作二手房交易。
對于個別住宅拆分炒賣現象,北京市住建委發布政策,明確成套住宅和住宅平房,其房本不得拆分。還有嚴懲違規“商改住”銷售、限房價項目不得捆綁精裝修等。
在行政手段打擊炒房的同時,北京也積極建立長效機制,諸如出臺限房價項目銷售辦法,積極推進集體土地上租賃住房項目的建設,推出職工集體宿舍。
二手房初見回溫
正是在這樣嚴苛的調控環境中,北京樓市踽踽獨行,縱觀上半年的成績單,多個數據表現不盡如人意。
中原地產研究中心統計數據顯示,今年上半年北京市新建商品住宅網簽不足萬套,這是北京有網簽記錄以來半年成交的歷史最低值。新房市場的不振直接影響房企,今年上半年房企的普遍完成率不高。
數據不好的還有土地市場,據中原地產研究中心統計數據顯示,上半年,北京土地共成交31宗,土地成交數量減少36.73%;土地成交金額為751.34億,環比減少過半。
在業內人士看來,新房與土地市場成交數據不佳雖然有調控政策因素,但是供給端的缺位是主要原因,比如上半年被市場寄予厚望的限房價項目并未如期大批量入市,而上半年的土地供應大頭還是去年供應的剩余,新增供應并不多。
不過,從北京二手房市場的走勢或許可以窺出一些不同的信號。進入3月份后,北京二手房成交量開始反彈,3、4、5月月均成交過萬套,特別是5月份,大爆發,超過1.8萬的交易量創下了14個月以來的新高,雖然6月份成交量有所回落,但是在中原地產首席分析師張大偉看來,剔除掉5-6月學區交易等影響,二手房市場屬于平穩期。
調控目標不動搖、力度不放松
下半年的房地產市場成色如何?根據6月19日北京市住建委發布的《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2018)》,2018年,北京調控目標不動搖、力度不放松。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,在居民杠桿購房依然很高、長效機制尚未有效承接、房價依然有上漲動力的情況下,行政性調控短期內預計仍難退出。
有業內人士說,隨著二手房交易回暖,以及下半年限房價項目的集中入市,購房者的心理預期將發生改變。但是連續三個月的上漲后,由于此前積壓的需求釋放,疲軟之勢呈現,量價開始回落。
另外,限房價項目的集中入市,也讓購房者的預期發生變化,低于周邊項目的房價,不少購房者為之心動。不過,下半年巨量限房價項目供應到來時,購房者是否會買單?仍需且看且行。
房企53.68億
合作開發多中海居權益榜首位
北京市場一直是龍頭房企們爭奪的重要戰場,過去幾年來,萬科、保利、首開股份、融創中國等房企都是Top10的常客。但今年上半年榜單出現新變化,陽光城、金茂、金隅等房企進入2018上半年北京房企銷售金額Top10陣營。值得一提的是,中海地產異軍突起,在房企權益銷售金額Top10中,中海地產以53.68億元奪冠。
Top10排位“換血”
根據克而瑞研究中心數據,2018上半年北京房企銷售金額Top10的排名首次以流量銷售和權益銷售區分。按照統計口徑,流量銷售中涉及合作開發項目不做重復計算,以企業操盤口徑為準,而在以往,合作項目多重復計算在各家房企中,注“水”較多。
眾所周知,地價高企、限制諸多的北京,房企獨自拿地與開發充滿不確定性,為了分攤風險共享收益,從幾年前開始,聯合拿地、抱團取暖就成為房企拿地布局北京的主要手段。
縱觀2018年上半年北京房企流量銷售金額Top10榜單,萬科以76.04億元位居榜首,但中海地產卻異軍突起,從去年上半年位于top10開外,今年上半年以53.81億元(企業提供67.3億元)位列榜單第二,不過在2018年上半年北京房企權益銷售金額Top10中,中海地產以53.68億元奪冠。值得關注的是,根據中原地產統計,中海寰宇天下以38.5億元奪得上半年北京單個項目銷冠。
Top10中第二個變化是,據克而瑞分析師崔秀程分析,以流量銷售榜單為例,第一、第二、第三名之間的差距非常明顯,從第四名城建開始,房企依然保持著相對集中的態勢,一直到第八名的金茂,彼此間的差距都不算太大。
第三個值得關注的現象是,2017年上半年排名Top10的房企分別是首開、萬科、首創置業、龍湖、住總、保利、北京城建、融創中國、北科建等企業,但是2018年過半房企更替,華潤置地、金隅股份、金茂、天恒置業、京投發展等上榜。
網簽延遲影響業績?
縱觀2018年上半年房企在北京房地產市場的表現,有突出者,但是銷售業績普遍呈現下滑趨勢。據克而瑞研究中心統計,2018年上半年,北京排名前十的房企流量銷售金額共計326.64億元,其中top3的門檻由去年的105億元降至今年的36億元,top10門檻由去年的48億元降至今年的23億元。
統計口徑發生變化,使合作項目較多的部分房企流量銷售額大幅下降。以2017年房企北京新增項目為例,首開所得15個項目全部為聯合所得,而排名第二的保利,10個項目聯合所得,緊隨的龍湖、萬科等房企也全部聯合摘得項目。
按照“誰操盤、算誰的”的流量統計口徑,萬科參與的項目多為自己操盤,而首開股份多為戰略投資,一個流量銷售額第一,一個大幅下降,僅為29.55億元。
不過,也有不少開發商反映,網簽存在滯后性,項目的內部簽約與住建委的網簽數據差異較大,今年尤其嚴重。其中一位業內人士表示,今年北京新房項目預售審批仍然較為嚴格,主要體現在限價與網簽限制。
據了解,上半年中國金茂在北京市場的網簽數據雖然只有20多億,但實際銷售金額超130億元,還有龍湖地產銷售46.7億元,網簽數據也只有20多億元。
今年,北京房企的日子并不好過,寄希望限房價項目的集中入市來推動業績的上漲,但到上半年最后時刻“閘口”才微松,僅四個項目入市。而隱形的限價“紅線”讓以往部分高價拿地的項目遲遲難以入市。
一位開發商人士透露,“全國大型房企在北京市場的銷售業績完成非常艱難,時間過半,普遍完成率不到30%,個別完成50%,已是鳳毛麟角。”
土地31宗
成交金額減半7宗地塊流拍
總結2018年上半年的北京土地市場,離不開“流拍”二字。半年內流拍七宗地塊,其中六宗為宅地,無論是流拍數量和頻次都創下近幾年來新高。在樓市深度調控和土地供應短缺之下,2018年上半年北京土地市場遭遇“寒冬”,僅成交了31宗地。開發商拿地愈發謹慎,高價地不再,瘋搶現象幾乎絕跡。
供應量、成交量雙降
6月28日,在2018年上半年最后一場土地拍賣中,位于朝陽區的焦化廠保障房項目地塊最終因無人報價而流拍,這似乎已經見怪不怪,上半年的土地市場注定以冷清收場。
根據我愛我家市場研究院統計數據顯示,2018年前6月,北京土地供應合計17宗,供應建設用地總面積為126.36萬平方米,與2017年上半年65宗供應用地相比,土地供應數量減少73.85%,供應建設用地面積相應減少70%。
據中原地產研究中心統計數據顯示,上半年,北京土地共成交31宗,土地成交數量減少36.73%;土地成交金額為751.34億,環比減少58%,同比減少25.3%。無論是供應量還是成交量,都雙雙出現不同程度的下降。
如果說供應量減少是上半年北京土地成交下降的主因,那么調控重壓之下開發商拿地預期生變則是北京土地市場倍顯冷清的內因。
平均溢價率降至14%
2017年以來,北京出臺了一系列的調控政策,為高熱的樓市潑了一盆冷水,特別是以“限房價、競地價”方式出讓土地,苛刻的出讓條件、復雜的土地性質、較低的利潤空間等都讓開發商裹足不前,以往那種多家開發商爭得頭破血流、自持階段舉牌依然火爆的局面幾乎難以再現,取而代之的是低溢價率、頻繁地流拍。
據中原地產研究中心數據統計,2018年上半年,北京成交地塊平均溢價率只有14%,是最近幾年的最低點。而高達7宗的流拍數量,也是2014年下半年以來最高點。
下半年走勢尚不明朗
7月4日,位于順義后沙峪和房山青龍湖的兩宗限房價地塊迎來現場競拍,雖然未達到自持環節,但溢價率均超過40%,這為下半年的土地市場迎來嶄新開局。
更重要的是,隨著新一年的土地供應計劃出爐,下半年北京土地供應將迎來爆發。根據6月22日發布的《北京市2018年建設用地供應計劃》,今年北京市住宅用地計劃供應1000公頃,其中商品住宅650公頃,保障性安居工程用地350公頃,與去年基本持平。
我愛我家市場研究院院長胡景暉分析認為,今年北京的供地計劃沒有根本變化,但上半年的成交量遠低于1000公頃的供應計劃。因此,下半年將大幅供應,接下來的供應量、成交量會呈上升趨勢。
“鑒于流拍土地增加,政府在土地供應的方式上有更多考慮,所以今年上半年的供應節奏有所放緩,同時還有相應的調整,比如年初流拍的豐臺區盧溝橋鄉小瓦窯村地塊在5月重新掛牌,起始價從63.27億元降到49.8億元。”胡景輝說。
不過,即便降價13億再次出讓,豐臺區盧溝橋鄉小瓦窯村用地依舊不溫不火,最終被華潤+電聯聯合體以49.8億的底價摘得。
中原地產首席分析師張大偉表示,北京土地流拍不僅僅是大部分地塊較差,還有開發商融資渠道收緊、盈利空間有限等多種原因,預計下半年土地市場將繼續低迷,房企拿地積極性不高,對非熱門地塊將繼續看冷,將繼續出現土地集中流標的現象。
一手房8549套
成交不足萬套跌至歷史低值
在持續不斷的調控之下,今年上半年,北京新建商品住宅成交8549套(不含限房價項目),創歷史新低。業內預計,下半年在“房住不炒”和推動住房供給側改革的指導原則下,預期市場在穩價的同時,會加大保障性住房和共有產權房的供應,繼續推動房地產業向健康良性發展。
商品住宅成交同比降幅超三成
自去年以來,新房整體呈現量減價穩的趨勢。據中原地產研究中心的統計數據顯示,2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套,再創歷史新低,比去年下半年共計成交的13785套下降37.98%,比去年上半年的12945套下降33.96%,降幅比例較大。
另據中原地產研究中心分析認為,從今年上半年北京新建商品房住宅網簽量來看,是從有完整數據的2005年開始,歷史上首次出現半年新商品房住宅(不含共有產權)不足萬套的歷史最低值。即使加上共有產權的2103套,也僅為1.06萬套,依然是有網簽記錄以來的歷史最低值。
對此,思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅指出,造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于,從2017年開始,在土地供應上出現了大量的限房價項目,它們因為具體銷售辦法一直未出臺及未拿到預售證等原因遲遲未入市,導致一部分客群在今年上半年選擇了觀望,購房需求被抑制。“目前北京依然執行了較為嚴格的調控政策,特別是對簽約的管控措施,從另一層面也造成了成交下滑。”郭毅表示。
共有產權住房占比加大
值得注意的是,共有產權住房在新房供應中所占比例逐漸加大。據我愛我家集團研究院統計,從上半年成交榜單樓盤所在區域分布看,順義、昌平、海淀亦位居前列,其中,位于海淀的豐錦苑和延慶的天潤和麗嘉苑均包含共有產權住房,排名第一的順義金隅大成金成雅苑包括自住和共有產權項目。從戶型結構和面積段來看,上半年成交房型大多以兩室為主。
我愛我家集團研究院院長胡景暉指出,從上半年共有產權房的供應及成交數據來看,預計下半年依然會延續這個趨勢,加大共有產權房和保障性安居用房的供應,新房成交量會有量升,價格在調控大環境下或是穩中有微升的趨勢。
限房價項目或集中入市
諸葛找房數據研究院首席分析師陳雷亦表示,由于去年拍地均為限價地及共有產權房用地,預計下半年會有更多限價房及共有產權房入市,也會吸引剛需等需求購買。因此,成交面積會小幅上漲,但限價房源價格較低,成交金額會較為穩定。
易居研究院研究員詹毅凡指出,房企資金壓力加大,推盤力度可能有所提高。預計下半年北京新房成交將穩中有升。不過,在郭毅看來,下半年新房成交量出現攀升,這并不意味著市場會全面回暖,“北京執行的限購限貸政策,對購房需求的打壓依然存在,在一些限房價項目供應較集中的區域,部分項目或出現滯銷現象。”
二手房76640套
成交走出低谷價格開始止跌
進入2018年,伴隨剛性需求的回歸,北京二手房市場逐步走出低谷,上半年北京二手住宅網簽總量為76640套,走出了半年不足50000套的低谷。不過,這一數據依然是2015年以來的最低點。業內稱,下半年二手房市場繼續升溫空間不大,市場進入平穩期。
剛需置換成購房主力
今年以來,北京二手住宅緩步回溫。據我愛我家市場研究院統計,今年上半年北京二手住宅網簽總量為76640套,環比2017年下半年增長57.6%,同比2017年上半年下降10.9%。在半年走勢上,走出了半年不足50000套的低谷。不過,這一數據依然是2015年以來,樓市連續4年的最低點。
在單月網簽量上,2-5月北京二手住宅網簽量連續增長,6月止漲回落。6月份北京二手住宅15827套的網簽量,環比5月下降12.5%,同比去年6月增長77.5%。對此,中原地產首席分析師張大偉認為,5月份部分區域學區政策調整,部分家庭出現家庭內房源過戶的現象,推高5月份網簽量,這一影響在6月份逐漸減弱。
在房價方面,今年上半年,北京二手住宅的成交均價比2017年下半年跌2.1%,比2017年上半年,成交均價跌9%。對部分購房者而言,北京房價已跌至心理價位,不少剛需購房者選擇積極入市。
剛需購房者的入市,也體現在支付方式和戶型結構上。據我愛我家市場研究院統計,今年上半年商貸占比僅為兩成;全款占比為27%。與此同時,今年上半年市管公積金占30.2%,達到了2014年以來的最高比例,也成為目前北京二手房交易的主要支付方式。而在戶型上,今年上半年北京二手住宅交易中,60-90平米仍是最熱戶型,60平米以下其次,二者共占北京二手房交易7成以上。
麥田房產首席市場分析師張葉松認為,現在市場上的主力是置換型購房者,他們相對更清楚自己要什么,在遇到合適房源時決策速度更快。此外,當前市場環境下,買賣雙方對于房源的心理價位較接近,報價并沒有出現虛高,因此,成交價格更容易達成一致。
業內預計未來升溫空間不大
諸葛找房數據研究院首席分析師陳雷表示,今年上半年北京二手房市場開始回暖,在3月份單月成交破萬套后,一直保持較高成交量,這是由于去年“3·17”政策后,部分購房需求被積壓導致。預計下半年二手房成交量、價均較為穩定。
“整體來看,上半年北京二手房市場在交易上是回溫的,但這種回溫源自于從低谷向正常的回歸,市場整體仍保持著健康和理性,房價也保持穩定,甚至還有下跌。”我愛我家市場研究院院長胡景暉指出。去年“3·17”政策以來,北京的房地產調控不僅沒有松懈,還時常小幅加碼,投資投機在北京房地產市場上基本沒有生存空間,因此,在市場回溫時,購房者大多是首次置業或改善的自住型剛性需求。
胡景暉強調道,目前北京二手房市場的交易規模已經回到了單月1.5萬套上下的正常水平,接下來上升空間已不大,市場將逐漸趨于平穩。而房價同樣沒有上行動力,預計下半年北京二手房市場基本會進入平穩期。
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